Аренда квартиры: что проверить перед тем, как снять

В разговорной речи обычно говорят «аренда квартиры». Если собственник и жилец — физические лица, юридически речь чаще идет о договоре найма жилого помещения. Для нанимателя главное не название документа, а его содержание и письменное оформление.

Агентство недвижимости «Новая жизнь» рекомендует не передавать деньги за квартиру до проверки личности наймодателя, его полномочий и подписания понятных документов.

С чего начать поиск квартиры

До просмотров стоит определить основные условия:

• допустимый ежемесячный платеж;
• расходы на коммунальные услуги;
• район и время до работы или учебы;
• минимальный срок проживания;
• возможность жить с детьми или животными;
• необходимость регистрации по месту пребывания;
• наличие мебели и техники;
• требования к парковке;
• допустимый этаж;
• возможность работать из дома.

Если не определить приоритеты, легко выбрать красивую квартиру, которая окажется неудобной по расположению или слишком дорогой с учетом всех платежей.

Как понять реальную стоимость аренды

Ежемесячная плата — не единственный расход. При заселении могут потребоваться:

• оплата первого месяца;
• обеспечительный платеж;
• комиссия посреднику;
• плата за коммунальные услуги;
• интернет;
• парковка;
• страхование, если оно предусмотрено договором;
• расходы на переезд.

Нужно заранее спросить, какие платежи входят в объявленную сумму. Фраза «коммунальные услуги отдельно» может означать только счетчики, всю квитанцию или конкретный набор услуг.

Кто имеет право сдавать квартиру

Сдавать квартиру может собственник или его представитель с надлежащими полномочиями.

Попросите показать:

• паспорт наймодателя;
• свежую выписку из ЕГРН;
• документ, подтверждающий полномочия представителя;
• согласие других собственников, если их несколько;
• документы, связанные с обременением, если квартира в ипотеке или под арестом.

Данные паспорта должны совпадать со сведениями о собственнике. Если договор подписывает представитель, доверенность нужно внимательно проверить, включая срок и полномочие сдавать квартиру, подписывать договор и получать деньги.

Если собственников несколько

Лучше, чтобы договор подписали все собственники или один из них действовал по доверенности. Устного обещания «остальные не против» недостаточно.

Если квартиру сдает родственник

Родственная связь не заменяет полномочия. Родитель, ребенок или супруг собственника не всегда автоматически вправе заключать договор и принимать оплату.

Если квартира в ипотеке

Нужно уточнить условия кредитного договора. В отдельных случаях банк ограничивает сдачу жилья без согласия. Для нанимателя важнее всего понимать, что квартира действительно принадлежит наймодателю и нет риска внезапного спора.

Как проверить выписку из ЕГРН

В выписке смотрят:

• адрес и кадастровый номер;
• вид объекта;
• площадь;
• собственников;
• доли;
• ограничения и обременения;
• дату регистрации права.

Желательно, чтобы документ был получен недавно. Если собственник показывает старую распечатку, сведения могли измениться.

Сам наниматель не всегда видит полный набор персональных данных собственника в открытых сведениях, поэтому разумно попросить владельца получить актуальную выписку и показать ее вместе с паспортом.

Красные признаки мошенничества

Нужно насторожиться, если:

• цена заметно ниже рынка без понятной причины;
• квартиру показывают только по видео;
• требуют перевод до просмотра;
• собственник якобы постоянно находится за границей;
• документы обещают показать после оплаты;
• человек торопит и не дает прочитать договор;
• деньги просят перевести третьему лицу;
• адрес квартиры не совпадает с документами;
• представитель не показывает доверенность;
• ключи обещают передать позже;
• один и тот же объект размещен с разными контактами и ценами.

Что проверить во время просмотра квартиры

Осмотр лучше проводить днем, но полезно оценить район и вечером.

Входная дверь и замки

Проверьте, закрываются ли замки, сколько комплектов ключей существует и будет ли заменен цилиндр после предыдущих жильцов.

Окна и температура

Откройте и закройте створки, проверьте продувание, конденсат, следы плесени и сырости. Уточните, насколько тепло зимой и жарко летом.

Вода и канализация

Включите воду на кухне и в санузле. Проверьте напор, нагрев, слив, запах канализации, протечки под раковиной и вокруг стиральной машины.

Электрика

Проверьте основные розетки, освещение, электрический щит, состояние удлинителей и мощных приборов.

Бытовая техника

Включите холодильник, плиту, духовку, стиральную машину, вытяжку, кондиционер и телевизор, если они передаются вместе с квартирой.

Мебель

Осмотрите кровать, диван, шкафы, дверцы, направляющие и матрас. Все повреждения нужно внести в опись.

Шум

Послушайте соседей, лифт, дорогу и двор. Закрытые окна не всегда полностью решают проблему.

Вентиляция и запахи

Запах сырости, табака, животных или канализации может вернуться после проветривания и уборки.

Что проверить в доме и районе

Оцените:

• состояние подъезда;
• работу лифта;
• домофон;
• освещение двора;
• парковку;
• мусорную площадку;
• шум от заведений;
• транспорт;
• магазины и аптеку;
• безопасность пути вечером;
• качество мобильной связи и интернета.

Даже хорошая квартира может оказаться неудобной, если дорога занимает слишком много времени или рядом постоянно шумно.

Нужно ли проверять долги за коммунальные услуги

Долги прежнего жильца или собственника обычно не становятся личным долгом нанимателя, но могут создавать бытовые проблемы: споры, отключение отдельных услуг, визиты взыскателей или путаницу с показаниями счетчиков.

До заселения полезно:

• снять показания счетчиков;
• сфотографировать приборы учета;
• уточнить, какие квитанции оплачивает наниматель;
• проверить отсутствие уведомлений об отключении;
• зафиксировать порядок передачи показаний.

Что обязательно указать в договоре

Письменный договор должен содержать понятные условия.

Стороны договора

Указывают паспортные данные наймодателя и нанимателя. Если действует представитель, отражают доверенность.

Описание квартиры

Нужны точный адрес, площадь, количество комнат и другие данные, позволяющие определить объект.

Срок

Договор найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Если срок не указан, по общему правилу он считается заключенным на пять лет. Для договора на срок не менее года возникает вопрос государственной регистрации обременения права собственности.

Размер и порядок оплаты

Нужно указать сумму, дату платежа, способ передачи денег, допустимость повышения платы и порядок подтверждения оплаты.

Коммунальные услуги

Перечислите, кто оплачивает содержание жилья, воду, электричество, отопление, интернет, капитальный ремонт и другие начисления. Формулировка должна исключать двойное толкование.

Обеспечительный платеж

В договоре фиксируют сумму, назначение, случаи удержания и срок возврата после выезда.

Ремонт и поломки

Нужно разделить ответственность за естественный износ, мелкий бытовой ремонт и серьезные неисправности.

Досрочное расторжение

Укажите срок предупреждения, порядок возврата обеспечительного платежа и расчета за неполный месяц.

Посещение квартиры собственником

Лучше прописать, что визиты возможны по предварительной договоренности, кроме аварийных ситуаций.

Животные, дети и другие жильцы

Если эти условия важны, их нужно согласовать письменно.

Обеспечительный платеж, аванс и задаток

Эти понятия часто смешивают.

Слово «залог» часто используют в бытовом смысле для обеспечительного платежа. Главное — не название, а четкие правила в договоре.

Акт приема-передачи

Акт подтверждает, в каком состоянии квартира передана нанимателю.

В нем указывают:

• дату передачи;
• количество ключей;
• показания счетчиков;
• состояние стен, пола и сантехники;
• обнаруженные повреждения;
• комплектность мебели и техники;
• работоспособность оборудования;
• фотографии как приложение.

Без акта собственник может попытаться возложить на нанимателя старые повреждения.

Опись имущества

Опись лучше делать подробно. Вместо «диван — 1 штука» полезнее написать состояние и заметные дефекты.

Пример:

• диван серый, раскладной, потертость на правом подлокотнике;
• холодильник, работает, царапина на нижней дверце;
• стиральная машина, проверена в режиме слива;
• обеденный стол, скол на углу;
• четыре стула, один с повреждением обивки.

Фотографии желательно хранить вместе с договором и перепиской.

Как безопасно передать деньги

Лучше использовать способ, который оставляет подтверждение.

Подойдут:

• банковский перевод с назначением платежа;
• расписка при передаче наличных;
• платеж через предусмотренный договором сервис;
• чек от посредника за комиссию.

В назначении перевода можно указать период и основание: например, «плата за наем квартиры за август по договору от…».

Не следует переводить деньги человеку, который не указан в договоре, без письменного объяснения основания.

Когда нужно регистрировать договор

Договор найма жилого помещения заключается письменно. Если он заключен на срок не менее года, ограничение права собственности, возникающее из договора, подлежит государственной регистрации.

На практике многие заключают договор на срок менее года с возможностью продления. Но срок должен соответствовать реальным договоренностям сторон, а не использоваться для сокрытия условий.

Если квартира принадлежит организации или снимается организацией, правовая конструкция может отличаться. В сложной ситуации лучше получить отдельную юридическую консультацию.

Что согласовать до заселения

До подписания документов обсудите:

• можно ли делать перестановку;
• разрешено ли крепить полки и телевизор;
• можно ли жить с животными;
• кто оплачивает мелкий ремонт;
• кто вызывает мастеров;
• можно ли заменить замок;
• как передаются показания счетчиков;
• кто платит за интернет;
• возможна ли временная регистрация;
• можно ли принимать гостей на длительный срок;
• разрешено ли курение;
• кто хранит запасной ключ.

Типичные опасные условия договора

Насторожиться стоит, если наймодатель оставляет за собой право:

• входить без предупреждения;
• выселить в любой момент без срока уведомления;
• повышать плату без ограничений;
• удержать обеспечительный платеж по любой причине;
• переложить на нанимателя все поломки независимо от причины;
• отключать коммунальные услуги при споре;
• запрещать фиксировать платежи документами.

Договор должен защищать обе стороны, а не давать одной из них неограниченные права.

Что делать, если квартиру снимают несколько человек

В договоре лучше указать всех совершеннолетних жильцов. Можно предусмотреть, кто отвечает за оплату и ущерб, а также порядок замены одного нанимателя другим.

Если договор подписывает только один человек, именно он будет основным участником отношений с собственником.

Аренда через посредника

Посредник может помочь найти объект, организовать просмотр, проверить документы и подготовить договор. Но нужно заранее выяснить:

• за что взимается комиссия;
• когда она оплачивается;
• возвращается ли она, если сделка не состоялась;
• представляет посредник собственника или нанимателя;
• входит ли проверка документов;
• кто отвечает за ошибки в договоре.

Оплата комиссии не заменяет самостоятельную внимательность к документам и состоянию квартиры.

Как принять квартиру при заселении

Перед передачей ключей:

1. Подпишите договор.
2. Подпишите акт приема-передачи.
3. Составьте опись имущества.
4. Снимите фото и видео.
5. Зафиксируйте счетчики.
6. Получите все комплекты ключей.
7. Проверьте домофон и почтовый ящик.
8. Передайте деньги с подтверждением.
9. Сохраните документы и переписку.
10. Обменяйтесь контактами для аварийной связи.

Типичные ошибки нанимателей

Ошибка 1. Передать деньги до просмотра и проверки документов

Даже небольшая сумма «за бронь» может быть потеряна.

Ошибка 2. Ограничиться фотографией паспорта

Нужно увидеть оригинал документа и сопоставить данные с собственностью.

Ошибка 3. Не составить акт

Без него сложно доказать, какие повреждения были до заселения.

Ошибка 4. Не проверить технику

После подписания договора спорить о неработающей стиральной машине сложнее.

Ошибка 5. Не прописать коммунальные платежи

Это приводит к неожиданным требованиям оплатить всю квитанцию.

Ошибка 6. Платить наличными без расписки

Без подтверждения собственник может заявить, что деньги не получал.

Краткий вывод

Безопасная аренда начинается с проверки собственника и документов. После этого нужно внимательно осмотреть квартиру, зафиксировать недостатки и согласовать все платежи.

Письменный договор, акт приема-передачи, опись имущества и подтверждение оплаты защищают обе стороны. Чем подробнее условия зафиксированы до заселения, тем меньше споров возникает при проживании и выезде.

Специалисты агентства недвижимости «Новая жизнь» помогают проверять полномочия наймодателя, сопоставлять документы и готовить понятные условия найма. Это особенно важно, если квартиру сдает представитель, собственников несколько или объект имеет обременения.

Частые вопросы

Какие документы нужно попросить у собственника

Паспорт, актуальную выписку из ЕГРН и, при необходимости, доверенность или согласие других собственников.

Можно ли снимать квартиру без договора

Проживание возможно, но отсутствие письменного договора резко усложняет защиту прав, подтверждение оплаты и возврат обеспечительного платежа.

Когда отдавать обеспечительный платеж

После проверки документов и одновременно с подписанием договора и актом передачи, если стороны не согласовали иной безопасный порядок.

Что должно быть в акте приема-передачи

Состояние квартиры, дефекты, показания счетчиков, количество ключей, мебель, техника и их работоспособность.

Нужно ли регистрировать договор найма

Если договор заключен на срок не менее года, возникающее ограничение права собственности подлежит государственной регистрации.

Что делать, если собственник не возвращает обеспечительный платеж

Нужно сверить условия договора и акт возврата квартиры, направить письменное требование и при необходимости защищать право в установленном порядке.

Можно ли менять замок в съемной квартире

Только по согласованию с собственником и с понятным порядком передачи ключей.