Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры

Проверка правоустанавливающих документов

Проверка чистоты квартиры всегда начинается с изучения правоустанавливающих документов. С их помощью можно узнать, принадлежат ли квадратные метры продавцу или имеют других собственников. Для этого следует запросить у владельца оригиналы документации, на базе которых было получено право собственности. К ним относятся:

• договор купли-продажи;
• дарственная на недвижимость;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты или мены;
• решение суда, которое признает продавца владельцем квартиры.

Все документы должны быть подвергнуты внимательному изучению. Обращайте внимание, чтобы в них не было подчистки или исправлений, которые не заверяются подписями сторон. При предоставлении свидетельства о наследстве обязательно посмотрите на дату выдачи документа. Если он был оформлен недавно, существуют риски того, что право собственности будет оспорено другими наследниками.

Проверка истории

Иногда квартиры продаются на 15–20 % дешевле от рыночной стоимости. Обычно собственники объясняют это нуждой в финансовых средствах, но зачастую снижение цен связано с юридическим прошлым жилья. К примеру, владелец судится за него или квартира находится под запретом на отчуждение. Поэтому немаловажным этапом в проверке юридической чистоты является изучение истории недвижимости.

Как это сделать? Попросите у продавца выписку из ЕГРН. При необходимости ее можно получить самостоятельно, обратившись в Территориальное управление Росреестра. Для этого нужно подать заявление с приложением паспорта и квитанции об оплате услуг ЕГРН. В выписке содержится следующая информация:

• данные о собственнике квартиры;
• кадастровый номер;
• сведения о квартире;
• кадастровая стоимость жилья;
• данные об обременении и переходе права собственности.

Если в выписке обнаружены аресты или имущественные споры, следует принимать во внимание сроки их давности. Как правило, сделку купли-продажи могут признать недействительной на протяжении 3 лет. Если этот период еще не завершился, в дальнейшем можно столкнуться с серьезными неприятностями. В некоторых случаях продавец имеет судебное решение, которое подтверждает его законное право собственности. В такой ситуации можно переходить к совершению сделки.

Изучение договора

Если продавец является законным владельцем на основании купли-продажи, следует изучить его договор. Обратите внимание, когда он начал действовать, прописаны ли в нем условия расторжения сделки. Если таковые имеются, нужно уточнить, применялись ли они ранее.

Изучение особенностей жилья и наличия перепланировки

Часто случается так, что в квартире проводятся незаконные перепланировки, которые впоследствии могут вызвать массу проблем. Чтобы проверить этот момент, необходимо запросить документы из БТИ. Возьмите у продавца техпаспорт и сравните его данные с реальной планировкой жилья. Важно, чтобы они совпадали. Если проводилась перепланировка, продавец должен иметь разрешение на ее выполнение.

Также следует выяснить, нет ли у собственника долгов по коммунальным услугам. Для этого можно попросить у владельца справку из ЖЭКа об отсутствии задолженностей. Важно понимать, что долги по коммунальным услугам после совершения сделки купли-продажи автоматически переходят к новому собственнику.

Проверка продавца

При покупке жилья всегда есть вероятность столкнуться с мошенниками, поэтому следует проверить не только документы, но и самого продавца. Во-первых, убедитесь в подлинности его удостоверения личности. Для этого можно зайти на сайт МВД РФ, где имеется возможность сверить данные паспорта с той информацией, которая указана в выписке ЕГРН. Во-вторых, проверьте подлинность доверенности, если квартира продается через представителя собственника. Узнайте, какими полномочиями наделено доверенное лицо – может ли этот человек только подписывать документы или еще и получать деньги за жилье.

Права третьих лиц

Особенное внимание следует уделять правам третьих лиц. Чтобы уточнить этот вопрос, необходимо выполнить следующее:

• Изучить домовую книгу, в которой содержится вся информация о лицах, прописанных в квартире.
• Посмотреть, нет ли среди прописанных несовершеннолетних. Продавать такую квартиру можно только с разрешения органов опеки.
• Запросить разрешение на продажу от супруга собственника. Если недвижимость была куплена в браке, она считается общей собственностью мужа и жены, поэтому требует соответствующего документа. Если продавец в разводе, изучите решение суда о разделе имущества.

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры может вызывать определенные сложности. Поэтому более безопасным способом считается обращение к специалистам. Опытные юристы способны детально изучить все особенности жилья и предоставить покупателю аргументированный отчет.