Вопросы-Ответы

Вопрос: 1. ЧТО МОЖНО КУПИТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ

Ответ:

1.1 Можно ли купить квартиру в еще недостроенном доме?

Да, но не в любом. Ряд банков кредитуют только дома, возводимые одобренными ими застройщикам, причем дом должен находиться на определенной стадии строительства, а не быть котлованом. Также некоторым банкам на период строительства требуется дополнительное обеспечение кредита. Пока дом не построен, залога как такового нет, фактически есть уступка прав требования на квартиру, которую вы приобретаете. До оформления права собственности на квартиру процентная ставка повышена на 2-4%.

1.2 Можно ли по ипотеке заложить квартиру и купить другую?

Да, можно, но следует помнить, что под залог имеющейся квартиры можно взять кредит в размере не более определенного процента от ее оценочной стоимости (на сегодня это 90%).

1.3 Можно ли купить земельный участок?

Да, но, как правило, это должен быть участок с объектом незавершенного строительства или хотя бы улучшениями в виде проведенных коммуникаций.

Вопрос: 2. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Ответ:

2.1 Какой минимальной суммой необходимо располагать для покупки квартиры?

Хотя ряд банков выдают кредиты с первоначальным взносом (собственными средствами заемщика) 5%-15% от стоимости квартиры, существуют некоторые подводные камни. Заемщик, располагающий малой суммой собственных средств, в глазах Банка представляет повышенный риск, поэтому процентная ставка по кредиту, как правило, будет несколько выше, а максимальная сумма кредита несколько ниже.

2.2 Можно ли взять ипотечный кредит без первоначального взноса?

В настоящее время нет. Практически все банки отошли от этой практики. Те же, кто еще рекламирует такие условия, как правило, выдвигают дополнительные требования. Например, привлечь поручителей. Также следует быть готовым к тому, что банк более тщательно будет рассматривать Заемщика. Исторически сложилось, что по кредитам без первоначального взноса количество дефолтов выше. С точки зрения банка человек, который зарабатывает достаточно для того, чтобы взять 100% стоимости квартиры в кредит, но не смог накопить и 10% ненадежен. Высока вероятность того, что он будет несвоевременно производить платежи по этому кредиту.

Вопрос: 3. ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКАМ И СОЗАЕМЩИКАМ

Ответ:

3.1 Могут ли банки учесть доход супруга по гражданскому браку?

В большинстве банков будут учитывать доход только официального супруга, но в ряде банков созаемщиками или поручителями могут выступать как гражданские супруги, так и не родственники вовсе.

3.2 Можно ли получить кредит без поручителей?

Да, можно. Но часто банки просят поручителей при кредитовании под квартиру в доме-новостройке, но не на весь срок, а только до момента оформления права собственности. Банков, требующих поручителей, крайне мало.

3.3 Может ли получить ипотечный кредит гражданин России, не имеющий постоянной регистрации в Самаре или Самарской области?

Да, может. Как правило, банки в таком случае требуют, чтобы Заемщик постоянно работал в Самаре или в области. Сегодня получить кредит может и гражданин, не имеющий постоянной регистрации в России.

3.4 Возможно ли получение кредита иностранным гражданином?

В ряде банков иностранные граждане уже давно пользуются этой возможностью. Препятствие некоторые банки видят в том, что у них прибавляется бумажной работы и отчетности перед ЦентроБанком. Иностранный гражданин должен иметь вид на жительство, разрешение на работу и временную регистрацию в России, если хочет, чтобы банк рассмотрел его доход от трудовой деятельности в России. Если же доход он получает за пределами России, то подтвердить его можно официальными документами (переведенными и заверенными нотариусом) , использующимися в стране, гражданином которой он является.

3.5 Может ли супруг заемщика не выступать созаемщиком?

Может, но для этого необходимо будет составить брачный договор, в котором будет определен порядок приобретения и раздела супругами имущества, приобретенного в браке.

Вопрос: 4. СТРАХОВАНИЕ

Ответ:

4.1 Какие виды обязательного страхования необходимы для ипотечной сделки?

Обязательные виды страхования: страхование жизни и трудоспособности заемщика (несчастный случай, болезнь), страхование имущества (только несущей конструкции «коробки») и страхование права собственности на недвижимость (титульное страхование).

4.2 Сколько стоят все виды страхования, требуемые Банком в связи с ипотекой?

Стоимость страхования зависит от выбранной квартиры, возраста и состояния здоровья заемщика. В среднем стоимость всех требуемых видов страхования составляет около 1% от суммы остатка долга по ипотечному кредиту ( в 1-й год от полной суммы кредита), увеличенной на 10% (подлежит уточнению согласно тарифам страховой компании).

4.3 Как происходит оплата страховки?

Оплата страховки производится ежегодно, исходя из суммы остатка задолженности перед банком.

Вопрос: 5. ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА

Ответ:

5.1 Можно ли досрочно погасить кредит?

В каждом банке своя политика по этому вопросу. Возможен мораторий на досрочное погашение кредита в первые 3-6-12 месяцев, а также дополнительные штрафы или ограничения, но в целом такая возможность существует.

5.2 В случае досрочного погашения кредита должен ли Заемщик уплатить проценты за весь срок пользования кредита по договору?

В случае досрочного погашения кредита проценты будут уплачены только за фактическое время пользования кредитом.

5.3 Когда наступает просрочка?

Просрочка возникает, если на текущем счете на дату платежа недостаточно средств для списания ежемесячного платежа по кредиту. Все условия о просрочке обычно фиксируются в кредитном договоре, но, как правило, просрочка продолжительностью более 5 рабочих дней, а также возникновение просрочки более 3-х раз в течение 12 месяцев, считаются неисполнением обязательств по кредитному договору и могут привести к его расторжению.

Вопрос: 6. ПРОЧИЕ ВОПРОСЫ

Ответ:

6.1 Налоговые льготы при получении кредита на покупку квартиры?

Получение налогового вычета при ипотеке — это один из существенных плюсов ипотечного кредитования. ЖНК и прочие альтернативы ипотеки как способы решения жилищных проблем, не дают такого преимущества. Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство) и сумму процентов по ипотечному кредиту. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенных строительством дома или квартиры без отделки. В качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в размере 2 000 000 рублей. Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена. Рассмотрим пример: вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, а сумму кредита составила 2 миллиона 400 тысяч рублей, на срок в 15 лет по ставке 14% годовых. В этом случае вы имеете право на единоразовый налоговый вычет с суммы два миллиона рублей, то есть на сумму 260 000 рублей. Из вашего официального ежемесячного дохода не будут вычитать 13%, пока эта сумма не будет полностью выбрана. К тому же, в течение первого года вы платите банку 383 544 рубля, из которых проценты составят 332 821 рубль. Вы можете 13% от этой суммы, или 43 266 рублей, принять как налоговый вычет. Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему: документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом); договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме; акт о передаче квартиры покупателю; платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных данных продавца); кредитный договор. Этот пакет документов предоставляется в налоговые органы вместе с налоговой декларацией по окончании года. Либо можно, не дожидаясь конца года, подать заявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет. К сожалению, имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданам только однажды в жизни.

6.2 Может ли гражданин, получающий зарплату «в конверте», получить кредит?

Да, но есть нюансы. Серую зарплату можно подтвердить в свободной форме или по форме банка, заверив их подписью руководителя и главного бухгалтера предприятия. Если и это по какой-то причине невозможно, то, как правило, сотрудники банка выезжают на место работы и в личной беседе выясняют размер заработной платы; к тому же определяется средний доход специалиста такого уровня на рынке труда исходя из его опыта, квалификации, образования.

6.3 Можно ли получить часть ипотечного кредита деньгами в руки и потратить их, например, на ремонт квартиры?

Нет. Ипотечный кредит является целевым, то есть выдается только на приобретение квартиры. Для финансирования ремонта квартиры существуют специальные кредиты. Можно также взять нецелевой кредит под залог квартиры и тратить деньги по своему усмотрению.

6.4 Что будет, если банк, выдавший кредит, обанкротится?

Ничего страшного не произойдет. Обязательства по уплате кредита просто перейдут к другому банку без изменений условий кредитного договора. Если вы исправно выполняете свои обязательства по договору, то у вас нет причин для волнений. Закладная на вашу недвижимость обычно продается другому банку, а банк, выдавший кредит, продолжает его обслуживание.

6.5 Можно ли продать квартиру, купленную с помощью ипотеки?

Продажа квартиры возможна только с предварительного согласия банка. Возможно несколько случаев: заемщик не может/ не хочет выплачивать далее кредит. В этом случае квартира продается. Из суммы, вырученной от ее продажи, погашается ипотечный кредит, а на оставшуюся часть денег заемщик приобретает для себя новое жилье; когда заемщик приобрел, например, двухкомнатную квартиру с помощью ипотечного кредита, взятого на десять лет, но затем понял, что ему нужна квартира большего размера, например, трехкомнатная. В этом случае его квартира также может быть продана, вырученные средства пойдут на погашение кредита, а оставшаяся часть — на первый взнос при покупке новой большей квартиры по новому кредитному договору. Вся процедура продажи происходит при участии банка. Продать квартиру без согласия банка невозможно, так как до полного исполнения кредитного договора квартира будет зарегистрирована в органах юстиции. Процедура происходит примерно так: покупатель закладывает деньги в две ячейки: в первую ячейку — деньги на досрочное полное погашение кредита, а во вторую ячейку — разницу между стоимостью квартиры и вышеуказанной суммой. Далее используется кредитная схема.