Что такое эскроу-счет и как оформить с ним сделку

Что такое счет эскроу?

Эскроу-счет представляет собой особый банковский счет, который используется для хранения денег до выполнения обязательств девелопера. Иными словами, если человек хочет купить квартиру в новостройке на стадии строительства дома, он кладет деньги за недвижимость на этот счет, а застройщик может снять их лишь после сдачи жилого комплекса.

Хранением денег занимаются эскроу-агенты – банковские организации, которые берут на себя функции независимого посредника. Счет открывается после оформления ДДУ, а средства замораживаются до получения права собственности на квадратные метры. Если в процессе работ у застройщика возникают проблемы, вторая сторона всегда может забрать деньги и отказаться от дальнейшего участия в строительстве.

Девелоперы получают средства на возведение зданий у эскроу-агентов. Счета открываются в тех же банках, которые финансируют проект. Благодаря такому подходу деньги служат источником доступного формирования ресурсов по кредитным обязательствам строительной организации, а успешная реализация жилья во время строительства позволяет девелоперу уменьшить процентную ставку.

Отличие эскроу от аккредитива

Эскроу оформляются только при покупке жилья в строящемся доме. В случае с аккредитивом в качестве посредника также используются банковские учреждения, а средства списываются со счета будущего владельца на аккредитивный счет и лежат в резерве на заданный срок. Получить их в дальнейшем можно по предъявлении ДДУ или иного документа, содержащего отметку о регистрации собственности.

Основное отличие между аккредитивным счетом и эскроу состоит в том, что первый может применяться при покупке любого жилья – как строящегося, так и вторичного. Оформление аккредитивного счета обычно стоит дороже, чем открытие эскроу, а обналичивание денег с него зачастую выливается в значительную сумму. Среди других отличий можно отметить, что при открытии эскроу ответственность за платеж несет банк, тогда как при аккредитиве – депонент. Кроме того, средства с эскроу-счета может получить только бенефициар, а с аккредитивного счета – получатель либо лицо, на которое он указывает.

Оформление сделки через эскроу

Чтобы открыть эскроу-счет, требуется участие трех сторон – девелопера, покупателя недвижимости и банка. Весь процесс оформления сделки проходит следующим образом:

1. Строительная организация получает разрешение на застройку и открывает в банке расчетный счет.
2. Покупатель обращается к застройщику и подписывает ДДУ.
3. Все три стороны (застройщик, дольщик и банк) составляют трехстороннее соглашение на оформление эскроу-счета.
4. Банк открывает будущему собственнику счет, а тот вносит на него средства за жилье.
5. Деньги остаются в банке до того времени, когда девелопер выполнит условия по соглашению о долевом участии.
6. В оговоренный срок застройщик сдает дом и передает покупателю документы для оформления права собственности.
7. После передачи квартиры деньги с эскроу переводятся на расчетный счет строительной компании.

Для открытия эскроу будущему собственнику нужно предъявить в банк ДДУ и учредительные документы девелопера. В договоре должно быть оговорено, что расчеты производятся через эскроу-счета.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет

При использовании эскроу-счетов применяются стандартные способы расчета, которые традиционно предусмотрены в случае заключения ДДУ. Чаще всего оплата производится таким образом:

• Единоразовый расчет – покупатель вносит на счет всю сумму, которая нужна на покупку жилья.
• Ипотека – будущий собственник оформляет ипотечный кредит, после чего банк вносит средства на эскроу-счет.

Плюсы и минусы

Главное достоинство эскроу-счетов – гарантия безопасности дольщиков при покупке строящегося жилья. Если покупатель выполняет свои обязательства, он гарантированно получает недвижимость либо может вернуть свои деньги в полном объеме. К другим плюсам счетов относятся:

• Сдача дома в соответствии с заявленными сроками – застройщик не может получить средства за квадратные метры до их передачи будущему собственнику, поэтому в его интересах вовремя сдать дом.
• Бесплатное открытие и обслуживание – покупатель не несет никаких расходов на услуги банка.
• Гарантия сохранности средств – деньги на эксроу-счете нельзя подвергать аресту, даже если покупатель имеет долги или штрафы.

Помимо преимуществ, эскроу-система имеет некоторые недостатки. Еще далеко не все банки и строительные компании работают с такими счетами. Пока средства лежат на хранении, они не приносят дохода, а с учетом инфляции постепенно обесцениваются. Если у застройщика возникнут проблемы, и покупатель решить забрать свои деньги, он не всегда может подыскать аналогичную квартиру за ту же сумму.

Несмотря на некоторые минусы, эскроу-счета становятся все более востребованными на рынке недвижимости. С их помощью покупатель может защитить себя от мошенничества и провести безопасную сделку.